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浅谈项目考察之要点

发布时间：

2011-12-01

　　浅谈项目考察之要点

　　2011年1月26日，国务院针对房地产市场推出了八条调控措施，加强了对房地产市场的调控力度，调控力度是建国以来前所未有的。建筑业作为房地产业的下游行业，肯定会受到很大的冲击和影响。在这种时候，往往有些施工企业会在承接项目时放松防范，承接一些存在很大风险的项目，结果常常得不偿失。那么，施工企业如何考察建设工程项目的承接?怎样才能预防风险、创造效益?

　　我认为，企业在承接项目的时候，经济形势无论是平稳还是严峻，都要做好以下四个方面的考量,特别是目前国内经济形势错综复杂的时候更应该如此：一是对项目的尽职调查;二是对发包人的尽职调查;三是对项目经理的尽职调查，即实际施工人的尽职调查;四是合同商务条款风险的防范。

　　第一，做好项目的尽职调查

　　1、项目的类别分为住宅、厂房、酒店、写字楼、公共设施、学校、医院等，项目的地点又可以分为一类城市、二类城市、三类城市，目前来讲，一类二类城市的住宅没什么问题，终归能够销售完成，而二类城市的厂房、酒店、写字楼是要谨慎的，要密切关注国家信贷政策的调整，什么项目可以贷款，什么项目不可以贷款，什么项目做到什么程度可以贷款。如保障性住房，目前而言是国家鼓励贷款的项目，但对工程款的支付要特别小心，因为保障性住房是不可以拍卖的，所以竣工的时候必须支付到97%、98%甚至是100%。像2009年国家拉动内需，有4万亿的基础设施的投入时，BT、BOT项目是鼓励施工企业进行贷款的项目，今年就不一定了。

　　2、项目的合法性调查，如果是国有投资的，看有没有立项，如果是其他性质的，看有没有用地指标、建设工程规划许可、土地使用权证，如果没有，这种项目的合同是无效的，承包方的债权不受法律保护。当然合同无效，根据最高院的司法解释，工程价款的结算跟有效合同是一样的，但有很多不确定性，如停窝工损失赔偿、利息的支付、违约责任、合同解除后可得利益的赔偿等，在法律上均有争议。

　　第二，做好对发包人的尽职调查

　　一是发包人诚信度和资金实力的调查，有的资金实力很强但是诚信很差，有的诚信度很好但没有资金实力，两者缺一不可;二是对发包人股东的诚信度和资金实力的调查;三是对发包人和股东的业绩的调查，开发住宅的，他以前有没有做过，开发工业厂房、写字楼的，他有没有做过，一级开发有没有做过。

　　第三，做好对项目经理的尽职调查。

　　项目经理的尽职调查更加重要，主包括项目经理的资金实力、诚信度、业绩。

　　第四，做好合同的商务条款风险的防范工作

　　包括结算原则、工程价款支付时间、履约保证金、工程质量保证金等。一是结算原则。有的结算原则虽然比较苛刻，但是支付工程款的能力有保证;有的结算原则虽然比较优惠，但是实际支付工程款的能力并不一定有保证。施工企业最理想的是既较优惠又有付款保证,但若不能两全时,首先要考虑支付保证。二是工程进度款的支付。一般建设工程中约定按月形象进度的75%付款是底线。如果付款比例过低,施工企业一方面要权衡自己的垫资能力,最主要的是要考察建设单位的资信能力。三是履约保证金和质量保证金。根据国际惯例一般都是开具银行履约保函，但国内施工企业往往不是由银行开具履约保函，而是向发包人直接给付现金。给付现金跟履约保函在法律上性质都是保证合同的履行,如果从保证合同履行这个角度出发，没有必要支付现金，只要开具银行履约保函就可以了。而如果发包人坚持要以现金形式给付,施工企业就更应该对建设单位的总体资信状况作深入的调查分析。(马金山)

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